改善需求主导的楼市格局正在从一手向二手市场演绎——在刚刚发布的四月广州二手楼成交数据之中，这一现象初露端倪。对此，业内人士表示，广州二手楼市复苏行情已经确立，市场活跃度逐步回归常态，但当前的改善需求释放仍在初级阶段，尚不足以支撑行情的持续性。因此，如何降低二手房的流转时间与成本，充分挖掘中高端改善需求的挑战将成为关键。对于一手楼市而言，在经过“小阳春”的一波需求集中释放之后，同样在等待着新一批卖旧买新的需求，蓄力下半年的重要节点。
数据解读二手房能否顺利流转，决定下半年楼市走向。
成交量 有所下滑 但仍属活跃区间
从成交的活跃度来看，4月相较于3月有着一定的下降。根据广州市房地产中介协会公布的数据，2023年4月，广州市二手住宅整体（中介促成 自行交易）网签宗数和面积分别为10041宗和99.98万平方米，环比下降18.10%和16.21%。这一数据也让许多人得出“二手市场降温”的结论，实际上，拉长时间周期来看，目前的成交仍属于活跃空间。
数据显示，进入2023年以来广州二手楼市便开始活跃了起来，从1月份的成交5500余宗开始逐月攀升，至3月份重回12000万宗创下23个月以来成交宗数的新高。需求经过一段时间的集中释放，加之“小阳春”之后的4月份本身就是楼市的交易淡季，成交宗数的环比下滑属于正常。而从同比情况来看，相较去年4月份，成交宗数与成交面积的增长均超过了35%。“一般来说，广州的二手市场成交常态在6000~8000宗之间，超过10000宗则属于成交较为活跃的区间。”合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者。
面积区间 大面积户型成交上升 改善需求增加
面积区间构成方面亦有新的特点出现。自2月份开始，120-144㎡和144㎡及以上所占比例呈现增长态势，其中120-144㎡所占比例由2月的9.35%增长至4月的10.34%，144㎡及以上所占比例由2月的8.42%增长至4月的10.04%，而相应的60㎡以下、60-90㎡和90-120㎡所占比例呈现下降态势。贝壳研究院广州分院数据同时也显示，改善性房源的成交占比增加，刚需房源及高端房源的成交占比则有所下降。梁燕明解读道，这个变化一方面意味着在一手楼市中已经成为主角的改善需求，有着接棒刚需影响二手市场的趋势；而另一个重要的原因，则是在刚改这一价格区间及产品段，一手供应存在断层，这一部分需求转而进入了二手市场。
活跃板块 热度外溢 高性价比散盘成交增多
广州市房地产中介协会定期公布的中心城区成交活跃板块还显示，近期有不少“新面孔”出现在了活跃榜之中，包括西关、滨江东、江南西、白云大道北等。而此前，上榜板块多集中在同德围、东晓南等配套成熟同时上车门槛较低的刚需板块，或者是天河公园、珠江新城等占据着城市优质资源的板块。
“之前的二手成交集中在标杆流量大盘，使得部分板块的业主心态强势议价空间变小。”梁燕明指出，当前二手买家对性价比要求很高，转而投向了热度没有那么高的散盘，这也证明目前的二手楼市整体是由买方主导的。
关注
改善需求增加 量级不足以支撑市场
“虽然目前的二手成交仍然比较活跃，但其持续性还有待观察。”从事地产研究多年的业内人士李茂喆指出，一方面前期积压的需求快速释放之后市场有青黄不接的“隐忧”，体现在4月份的带看量、咨询量及带看成交比等数据都出现了明显下滑；另一方面，改善性需求虽有所增加，但其量级还不足以支持市场持续恢复。据介绍，自2021年下半年开始，由于信贷政策收紧等原因，部分改善需求者推迟了置业计划。李茂喆表示，目前看来二手市场上的改善需求释放尚处于初期，它们将决定市场的活跃度能否持续。
充分释放改善需求是二手楼市活跃的关键。
数据显示，当前广州二手库存持续处于超过13万套的相对高位。梁燕明表示，除了外围区域的部分次新楼放盘属于试探市场之外，中心区域放盘大多都是切实的置换需求。换言之，这一部分放盘能否顺利流转，将对未来的行情持续度发生关键作用。
日前，贝壳研究院发布《居住改善新趋势分析》指出，交易成本是当前换房的核心障碍。近期，针对二手市场推出的带押过户、降低中介费用等一系列政策则正是围绕着降低交易成本，加快二手房流通这一目的。那么，这些手段的效果如何呢？
记者走访多家按揭公司了解到，广州已有不少带押过户的案例落地。“换房行为涉及到两个交易，‘赎契’这一环节的简化对于降低风险和成本，顺利完成连环单尤为重要。”梁燕明说。
李茂喆则表示，当前通过信贷政策的优化，降低改善需求的入市成本将对市场可持续性产生更为明显的作用。
建议
二手可等待“拣笋” 置换应关注资产优化
贝壳研究院数据显示，近年来全国年均300万-400万家庭换房，其中一线城市卖旧买新对当地新房市场贡献平均达到53%。随着市场存量房屋不断增加，二手房交易量占全市场交易占比逐步提升，其对于新房市场的拉动也将呈现上行趋势。因此，对于置业者而言，理解当下二手与一手市场之间的关系尤为重要。
二手楼方面，梁燕明认为目前市场正处于僵持与价格博弈的阶段。需求在集中释放之后有所不足，同时业主端议价的空间又不大难觅“笋盘”，未来几个月可能看到网签量的下滑。“二手市场的‘卷’将持续一段时间，乐观看下半年可以期待成交活跃度上真正的‘拐点’。”梁燕明建议，有买新需求的卖家在定价上应该更加贴近市场。
而在一手项目一线深耕多年的中原地产项目部总经理黄韬则告诉记者，今年“五一”期间的一手市况某种程度上已经折射出了改善需求亟需充分释放的现状，“与往年相比，项目之间分化加剧，整体成交有所下降。”同时，黄韬也指出，一手市场目前以中心城区为主的供应结构决定了其将维持“成交量波动明显，价格保持稳定”的状况，直到下一个楼市的关键节点“金九银十”。
不过，接受采访的业内人士均表示，无论是一手还是二手市场，“复苏”的行情都已经确认，卖旧买新更应关注新买入物业在地段、产品上的优化。
文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐
